הכתבה הזו פונה אלייך, הישראלי מכפר סבא, ר"ג או רחובות, שמביא הביתה משכורת נאה כל חודש, אבל אחרי ההוצאות על הילדים, המשכנתא והמיסים לא מצליח להרים את הראש מעל המינוס ולצאת ממרוץ העכברים.
הפתרון הוא השקעה בנדל"ן - את זה סיפרו לנו ב"אבא עשיר אבא עני" והאמת היא שזה לא מגרש המשחקים לכרישי נדל"ן בלבד, כל אחד יכול להתחיל להשקיע בנכסים ולהבטיח לעצמו חופש כלכלי ופנסיה לעתיד.
בכתבה הזו אני רוצה לספר לך איך דפנה שולמן הצליחה 'להצמיח' כסף ללא הון עצמי, איך היא הצליחה לרכוש נכסים לעצמה וללקוחותיה במקומות הנכונים, לעשות אקזיט רווחי וליהנות כל הדרך מהכנסה פאסיבית ובטוחה.
אתה ודאי יודע שהשוק האמריקאי הוא המקום הנכון ביותר כיום להשקעות נדל"ן, עם יחס השקעה-תשואה שאין שני לו לא בישראל ולא באירופה, ועם רמת אמינות ושקיפות גבוהה. ככל הנראה גם נתקלת בהמון מודלים והצעות להשקעה בארה"ב - מולטי פמילי, בניה חדשה, סינגל פמילי, קבוצת רכישה, קרן השקעות, פליפים וכיו"ב - ואתה שואל את עצמך מהו המודל הנכון עבורך.
בכתבה זו אספר על דרכה ונסיונה האישי של דפנה בהשקעות מוצלחות, כיצד ליוותה משקיעים ישראלים, שרובם חזרו אליה לרכישות נוספות ואיך הצליחה לפצח את הנוסחה להשקעה חכמה.
הנוסחה של דפנה להשקעה חכמה בנדל"ן בארה"ב, בעקבות נסיון של עשור בתחום:
1. בעלות ישירה - בית פרטי בבעלותך, רשום בטאבו
2. נכס מניב שמייצר שכירות חודשית החל מהיום הראשון
3. פעילות בשווקים צומחים בדרום-מזרח ארה"ב (עם אקלים משפטי המתעדף בעלי בתים)
4. איתור עסקאות בזמן אמת - הבתים השווים לא מחכים לקונים אלא נחטפים במהירות
5. איתור נכס במספר לוקיישנים בו זמנית, כדי להגדיל את מרחב האפשרויות
6. פליפ סולידי – אפשרות להכפלת ערך ההשקעה תוך 2-5 שנים
7. שיחלוף ומיקוד מתעדכן - מוכרים וקונים מחדש בשוק צומח חדש
8. אפשרות למימון ההשקעה באמצעות מינוף הנכס שלך בארץ
9. ייעוץ וליווי אישי – דפנה לא מוכרת לך בית אלא מלווה, מייעצת ומאתרת נכסים
איך הכל התחיל?
דפנה שולמן היא יזמית ומשקיעה, יועצת ומלווה משקיעים בארה"ב מאז 2010 ברכישת בתים פרטיים בבעלות ישירה, עם לקוחות שרובם חזרו לרכישת הבית השני, השלישי ולאקזיט בשיטת הפליפ הסולידי.
היא מתגוררת במושב בשרון, נשואה +3, ולאחר שנים בהן הקימה וניהלה עסקים בתחומי התיירות והקמעונאות, תוך התמודדות עם קשיי השרדות וצמיחה בענפים לא מתגמלים, הבינה שהיא רוצה להתמקד בהשקעות נדל"ן בארה"ב ולצידן הקמת עסק בוטיקי, בו תוכל לחלוק את הנסיון והתובנות שצברה עם לקוחות שרוצים ליצור לעצמם חופש כלכלי. בהמשך, דפנה השתלמה בלימודי ייעוץ משכנתאות, וביכולתה להציע מעטפת מלאה שכוללת ייעוץ וליווי השקעות בנדל"ן אמריקאי יחד עם מציאת פתרונות למימון ההשקעות ע"י מינוף נכס בארץ, אף ללא צורך בהון עצמי.
"הכל התחיל כשהחלטנו, אני ובן זוגי, לבדוק כיצד אנחנו יוצרים הכנסה פסיבית מנדל"ן" מספרת דפנה, "לא מצאנו בארץ אפשרויות במחירים שפויים או תשואה הולמת והחלטנו לבדוק את ארה"ב. מאחר שלא היה לנו הון עצמי, בחרנו למנף את הבית שלנו בארץ ע"י משכנתא וכך היה לנו סכום ראשוני להשקעה."
"הבית הראשון שהוצע לנו ע"י יזם ישראלי היה בפלורידה ולאחר מספר בדיקות שערכנו, הבנו שהוא נרכש רק לאחרונה במחיר מוזל ושמנסים לעשות עליו רווח גדול (על חשבוננו). זה היה הטריגר לחקור את התחום וכך החלטתי לנסוע בעצמי לפלורידה, ליצור קשרים עם אנשי מקצוע מקומיים ולהקים מנגנון חכם משלי. משם זה התפתח לרכישת בתים להשכרה, בניית פורטפוליו, טרנזקציות משתלמות של מכירה ורכישה בשווקים נוספים, ומהר מאוד מצאתי את עצמי מלווה חברים וקרובי משפחה שרצו להשקיע גם. תוך כדי צבירת נסיון בתחום, בניתי את המודלים שאני מציעה כיום למשקיעים, בדקתי לוקיישנים נוספים להשקעה בארה"ב, כאשר החקר והלמידה נמשכים כל העת במטרה להשקיע במקומות שימקסמו את הרווח בטווח המיידי ובטווח הארוך."
דוגמאות להשקעות מוצלחות (הכתובות שמורות במערכת)
בית שנקנה בטמפה ב 2011 ב $85,000 שווי מכירה במרץ 21: $250,000, מושכר ב $1500
בית שנקנה בטמפה ב 2014 ב $85,000 שווי שוק במרץ 21: $246,000, מושכר ב $1400
בית שנקנה בדאלאס ב 2017 ב $114,900, שווי שוק במרץ 21: $205,000 מושכר ב $1450
בית שנקנה באטלנטה ב 2018 ב $117,000, שווי שוק במרץ 21: $285,800 מושכר ב $1500
עסקה אחרונה במרץ 2021 בברמינגהם אלבמה, בית גדול במחיר $58,000 עם דיירים, מושכר ב $900
מודלים להשקעה נכונה
שיטת העבודה של דפנה מורכבת ממודלים שהיא מציעה ללקוחותיה, אשר נבחנו במשך עשור ושטומנים בחובם עשרות אחוזי רווח למשקיעים:
מודל בעלות ישירה
מדובר ברכישת בית פרטי בבעלותך המלאה "בטאבו" באזורי ביקוש גבוהים, בשווקים צומחים עם הגירה חיובית ומקורות תעסוקה חזקים שיוצרים ומשמרים רמת ביקוש גבוהה להשכרה. אתה כמשקיע נהנה פעמיים – מתזרים הכנסות קבוע של שכירות יפה ומפוטנציאל עליית ערך הנכס. לעומת 'השקעת קומונה' קבוצתית, בין אם זה מולטי-פמילי, קבוצת רכישה, קרן השקעות וכדמ' – כאן אתה אדון לעצמך, רק אתה תחליט האם ומתי למכור ולהנזיל את הנכס, רק אתה תחליט האם, מתי ובאיזה תקציב לשדרג את הנכס, ואף 'הנהלה' לא תקבל החלטות כאלה מעל הראש שלך. חברת ניהול אמריקאית תנהל עבורך את הנכס בשקיפות ועם מינימום מעורבות וטרחה מצדך. ואילו החלטות על כספים, השבחת הנכס ומכירתו – רק אתה תקבל!
מודל ליווי, ייעוץ ואיתור נכסים בהתאמה אישית. מודל שמשרת את האינטרס שלך!
זהו מודל של ליווי וייעוץ מא' עד ת': הקמת חברה LLC בארה"ב, איתור מדוייק של הנכס המתאים והדיל הטוב ביותר ב 3 ערים בהן דפנה עובדת עם אנשי מקצוע אמריקאים (איתור עסקאות חמות במספר שווקי נדל"ן מבוקשים בו זמנית, מגבירה את הסיכוי לזכות בנכס אטרקטיבי במיוחד), ליווי תהליך בדיקת הנכס והרכישה, ייעוץ בתהליך השיפוץ וחיבור לחברת ניהול שתנהל ותתחזק עבורך את הנכס. דפנה איננה מוכרת לך בית! אין לה אינטרס 'להעיף' מהר בתים שרכשה ושיפצה, וליהנות מפליפ רווחי על חשבונך. היא לא מוכרת לך נכס ביחד עם 'סיפור' שזהו נכס רווחי, בשכונה "מצויינת" והכל רק כדי שתקנה...דפנה גם לא תמכור לך על הנייר נכס בבניה חדשה, שיקח זמן עד שתראה ממנו רווח. היא איננה עובדת עם מלאי קיים של בתים, כי העסקאות הטובות לא יושבות ומחכות למשקיע, אלא נחטפות במהירות. ולכן, השיטה היא ליווי ואיתור עסקאות בזמן אמת. האינטרס שלה הוא בדיוק כמו שלך – להביא את הדיל הטוב ביותר (גם אם זה יקח זמן), שתהיה מרוצה, תביא חברים ותחזור אליה לרכישת הנכס הבא.
מודל מיקוד מתעדכן ופליפ סולידי
הרעיון הוא לא להתקבע על שוק אחד. דפנה כל העת לומדת וחוקרת את שווקי הנדל"ן בארה"ב, יודעת להגיע לשוק הצומח הבא, בונה שם תשתית ומנגנון פעילות עם אנשי מקצוע מקומיים, ומאתרת עבורך נכס שיהנה מעליית ערך משמעותית ושיאפשר אקזיט רווחי, במידה ותרצה, תוך ייצור תשואה שוטפת משכירות לאורך הדרך.
דפנה מספרת שמה שהיה נכון וסופר רווחי ב 2011-2014 בטמפה פלורידה, כבר לא היה מתאים ב 2016 כשטמפה התייקרה ודאלאס הפכה לשוק מצויין, שהתייקר מאוד ב 2018 וסלל את הדרך למהלך השקעות מעולות באטלנטה... והלאה לשווקים המפתיעים הבאים - באלבמה, דרום קרוליינה וג'ורג'יה.
התהליך למינוף ההשקעה הוא – רכישת נכס לא יקר בשוק צומח, השכרה שוטפת, לאחר 2-5 שנים, מכירת הנכס ברווח, רכישת נכס חדש לא יקר בשוק הצומח הבא, את הרווח לוקחים הביתה וממשיכים ליהנות מהכנסה פאסיבית ופנסיה בטוחה.
להבדיל מפליפ מהיר עם רמת סיכון גבוהה ושולי רווח נמוכים, בשיטת הפליפ הסולידי מדובר באפשרות של הכפלה ואפילו שילוש ערך הנכס!!
לגרום לבית שלך בארץ לעבוד בשבילך! לייצר הכנסה פאסיבית והשקעה מעולה ללא צורך בהון עצמי
בנוסף לייעוץ השקעות נדל"ן בארה"ב, דפנה היא גם יועצת משכנתאות, וככזו – תדאג להשיג מימון להשקעה בעלות נמוכה ע'י מינוף הנכס שלך בישראל, היא תעשה סדר בתיק משכנתאות קיים, כך שתצליח לפנות סכום כספי שאיתו תוכל לרכוש את הנכס בארה"ב. דפנה תעזור לך למצוא את המימון להשקעה כך שלא תצטרך להשתמש בכסף נזיל שאולי חסכת ושמרת למטרות אחרות, ולמעשה – הבית יביא כסף מבלי שתצטרך להביא כסף מהבית.
אם הגעת עד לכאן – אתה ודאי שוקל להשקיע בנדל"ן בארה"ב ומחפש ליווי של איש מקצוע מנוסה, אמין, עם יחס אישי ועם כמה שפחות סיכון, דפנה שולמן היא הכתובת! היא תלווה אותך בתהליך, תייעץ ותאתר עבורך את הנכס המתאים ביותר למטרות שלך ולתקציב. הליווי ימשך גם בשנים הבאות בכל בעיה או צורך שיווצר.
