קו 1M של המטרו עתיד לחבר את כפר סבא עם הערים הדרומיות כמו רחובות ולוד.
תכנון המקטע הצפוני יחולק לשני חלקים. החלק השני יכלול את כפר סבא.
קו המטרו צפוי לעבור ברחוב ויצמן ורחוב טשרניחובסקי.
התכנית כוללת הוראות בדבר הפקעות לצמיתות והפקעות לזניות לתקופת הבנייה.
על פי מדיניות התכנון, קיימת העדפה לבניינים מרובי קומות באזורי תחנות המטרו.
במאמר זה נדבר על התחדשות עירונית צפויה בסביבת תחנות המטרו.
להלן תרשים קו המטרו 1M (קרדיט: אתר גובמאפ):
מה צריך לשעת שמאי מקרקעין בכפר סבא על מדיניות התכנון:
על פי מדיניות התכנון, לאורך תוואי הרכבת הקלה ותחנות המטרו, קיימת העדפה לבנייני מגורים מרובי קומות עם חזית מסחרית.
מטרת הבינוי הגבוה הינה ליצור מעין חיץ בין הרחוב הסואן לבין חלקיה הפנימיים של העיר.
לאור התחדשות הרחוב ותוספת זכויות בנייה בדמות יחידות דיור.
כיום, בכפר סבא מקודמים מתחמי התחדשות עירונית המצויים בלב העיר.
להלן מפת מתחמי פינוי בינוי בכפר סבא (התפוז, המייסדים, מתחם השוק, ששת הימים ועוד - קרדיט: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה):
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בכפר סבא על תמ"א 38 ופינוי בינוי:
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מתכננת אישור של כ - 4,000 יחידות דיור בדרך של התחדשות עירונית במרכז כפר סבא. כמו כן, קיים צפי כי מספר יחידות הדיור יעלה.
לאחר אישור זכויות בנייה לבניינים וותיקים בסביבה ייתכן ויזמים יתחילו לנסות להחתים בניינים על פרויקטים שונים.
אין עובדת תמ"א 38 בפועל:
ניקח לדוגמה בניין עם 16 דיירים לפני תמ"א 38. לכל דייר יש 1/16 ברכוש המשותף. הדיירים בעצם מוכרים ליזם את זכויותיהם ברכוש המשותף והיזם אף רוכש על זכויות אתה העתר אזהרה בטאבו.
ברגע שהיזם רשם הערת אזהרה, יכול היזם לגשת לבנק עם דוח 0 לקבלת מימון לפרויקט.
איך נדע מה מגיע לדיירים? כמה מ"ר באמת מגיע להם כתוספת בניה? איזו קומה?
בפרויקטים של התחדשות עירונית, ליזם אמור להיות רווח ייזמי סביבות ה - 25%.
במידה והרווח היזמי עולה על 25% יש לבדוק את הסיבה לכך. בפניה לשמאי מקרקעין בכפר סבא המתמחה בהתחדשות עירונית, ניתן גלות את הדיבה לרווח היזמי העודף. או שהיזם רוצה להרוויח על חשבון הדיירים או שקיימת מציאות שמביאה סיכון חריג אשר דורש פיצוי בדמות רווח ייזמי.
על מגרש קיימות 24 יח"ד בשטח בנוי של 60 מ"ר כל אחת. על הקרקע אושרה תכנית להתחדשות עירונית אשר קבע כי הבניין ייהרס ובמקומו ייבנו 84 יח"ד חדשות.
נתונים שמאיים:
שווי מ"ר בנוי בדירת מגורים חדשה: 37,000 ₪ למ"ר.
שטח מוצע לדיירים: 112 מ"ר כולל ממ"ד. יתר הדירות בבניין שטחן 122 מ"ר כולל ממ"ד.
עלויות בנייה למ"ר: 8,000 ₪. עלות פינוי דיירים (שכר דירה חליפי כולל שינוע) 220,000 ₪ לדייר.
הדיירים פנו לשמאי מקרקעין בכפר סבא על מנת שזה יסייע להם להבין האם העסקה שהם עתידים לחתום מול היזם אכן סבירה וכדאית.
איך שמאי דירות בכפר סבא מחשב רווח ייזמי בפרויקט התחדשות עירונית - 4 שלבים:
בשלב הראשון נחשב את רווחי היזם מהמכירות ללא מע"מ.
היזם עתיד למכור 60 יח"ד תמורת 1.17 / 4,500,000 ₪ = 231,500,000 ₪.
שטח כל הדירות: 112 * 8,000 ₪ עלות בניה למ"ר *24 דירות + 122 * 8,000 ₪ למ"ר * 60 דירות.
סה"כ הוצאות היזם הינם 80,064,000 ₪. על סכום זה, שמאי מקרקעין בכפר סבא יוסיף או הוצאות הדיירים המפונים: 220,000 ₪ לדייר * 24 = 5,280,000 ₪.
יוצא כי סך העלויות הינו כ - 85,300,000 ₪.
בשלב השלישי השמאי יאמוד את שווי הקרקע שמקבל היזם (דירות היזם בלבד).
לצורך הערכת שווי קרקע, נניח שהרווח היזמי בעסקאות ההשוואה עומד על 20% והינו סביר לפרויקטים רגילים. בפרויקטים של התחדשות עירונית, להערכתנו, הרווח היזמי צריך להיות יותר גבוה בדרך כלל.
את חישוב שוויו של מ"ר קרקע יבצע שמאי המקרקעין בעזרת שיטת החילוץ.
37,000 ₪ למ"ר בניכוי מע"מ, רווח ייזמי של 20% ועלויות בנייה של 8,000 ₪, נקבל כי שוויו של המ"ר המבונה הינו 12,000 ₪.
18,300 ₪ למ"ר קרקע * 60 * 122 = 133,748,000.
בשלב האחרון השמאי יבדוק את הרווח היזמי הנוצר מהפרוייקט.
היזם מקבל קרקע בשווי של 133,748,000 ₪ תמורת כל הוצאותיו שזה 85,300,000 ₪. נוצר רווח לא סביר ליזם על ההוצאות.
במצב זה על הדיירים אשר מובילים את קידום התמ"א 38 או הפינוי בינוי לבדוק את דוח ה – 0 שעליו הסתמך היזם ולמסור אותו לגורם בלתי תלוי לבדיקה נוספת.
מה המשמעות שליזם יש רווח יזמי החורג מהסביר?
המשמעות הינה כי הדיירים יכולים לדרות במו"מ שטחים נוספים לדירותיהם. בדוגמה שניתנה, שוויו של מ"ר בנוי הינו 37,000 ₪, לא נרצה לוותר אפילו על מ"ר אחד.
מנגד, אנו לא ממליצים ללחוץ על היזם ולהביאו לקצה שולי הרווח. היזם צריך להרגיש בנוח בפרוייקט ולא לחסוך על חשבון הדיירים.
במקרים מסוימים על היזם חלה החובה לשלם היטל השבחה. מס שה עלול לפגוע ברווי היזמי ויש לבחון בצורה זהירה ביותר את כדאיותו של הפרויקט.
לסיכום:
כפר סבא מתחדשת, בסביבה מקודמות תכניות התחדשות עירונית רבות והמטרו הולך לחדש את רחוב וייצמן וכנראה להוסיף על צפיפות המגורים בצורה מהותית, בסביבה מקודמות תכניות התחדשות עירונית רבות.
לפני שאתם בוחרים יזם או בוחנים הצעות אדריכליות, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין בכפר סבא על מנת להבין את כל התמונה ולא לעשות טעויות יקרות מאוד.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
מוגש מטעם REAL ESTATE
