בניינים שקיבלו טופס 4 (אישור אכלוס) לא בהכרח סיימו את ההליך המשפטי הכרוך בניהול וגמר הפרוייקט- מה שיכול לעכב את המוכר מלמכור את הנכס לקונה שנוטל משכנתא למימון העסקה.
וכאן מתחילה הבעיה...
לא אחת הבנקים מסרבים לממן עסקאות של נכסים שהליווי הבנקאי לא הסתיים ולא הוצא לנכס הנמכר מכתב החרגה (כזה שמחריג את הנכס מהמשכנתא הכללית של הבנק בגין הלוואה שנטל הקבלן מהבנק המלווה את הפרוייקט), זאת ועוד – בעסקאות נדל"ן מסוג זה, נכסים שנבנו על קרקעות של המינהל יידרש הקונה להציג חוזה חכירה חתום על ידי המוכר, מסמך שלא ניתן יהיה להמציא באותו השלב של הפרוייקט.
מה עושים?
ראשית, ההבנה שלא כל נכס שעומד על תילו ניתן למכירה.
שנית, לקחת בחשבון שזו לא יכולה להיות ״עסקת בזק״ כלומר, מבחינת לוחות זמנים, זוהי עסקה שביצוע התשלומים בה, וקבלת המפתח תהיה תלויה בהשלמת הפרוייקט גם בהיבט המשפטי (לא רק הפיזי).
לאחרונה, הגיעו למשרדי 2 עסקאות דומות כאלו עם דחיפות לחתימה היות והקונים רצו מעבר לנכס לפני תחילת שנת הלימודים הקרבה תוך שהצדדים לא ידעו כי יש קושי בהשלמת העסקה בסד זמנים כה קצר.
באופן קבוע בעסקאות כאלה צריך להבין את צרכי הלקוח ולמצוא פתרון יצירתי לצרכיו.
כדי מחד, לעבור לגור בדירה במועד המתוכנן כדי לוודא שהילדים ילמדו במוסדות החינוך כפי שתוכנן ומאידך, לא להכניס את הלקוחות לחשיפה ואי יכולת לממן העסקה.
שיהיה בהצלחה!
מוגש מטעם: עו"ד הדר גריידי הירשברג
פורסם לראשונה: 16:00, 17.07.24
