המאפיינים המשפטיים, הקנייניים והקהילתיים של הקיבוצים מציבים אתגרים והזדמנויות ייחודיים, הדורשים הבנה מעמיקה והתמחות מקצועית.
לאחרונה הגיעו למשרדי מספר עסקאות דווקא מהצד של רוכשים המעוניינים לרכוש נכס בקיבוץ.
אולי אלו חלק מהשפעות ה 7 באוקטובר ואולי לא. אך אין ספק, ששווה לבחון גם עסקאות אלו.
המאפיינים הייחודיים של עסקאות נדל”ן בקיבוצים
רבים מהקיבוצים בישראל עוברים תהליך של “שיוך דירות”, שבו מועברות זכויות השימוש והחזקה בדירות מהקיבוץ לחבריו. תהליך זה כולל הסדרת הזכויות מול רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) ולעיתים כרוך בתשלומים משמעותיים לרמ”י.
במקרים שבהם הנכס נמצא לפני השלמת השיוך הקנייני, יש לאמוד גם את גובה התשלומים לרמ”י. שאלות כגון מי ישא בתשלום לרמ"י - האם היורשים או חברי הקיבוץ (בעלי הזכויות של הנכס) או שהקיבוץ ישלים את התשלומים – שאלות קריטיות המשפיעות על מחיר העסקה ואופיה.
ענין נוסף הוא שבמרבית הקיבוצים אין שוק נדל”ן פעיל, מה שמקשה על הערכת שווי הנכסים. שמאות נכסים בקיבוצים דורשת התייחסות למצב הקנייני של הנכס, תשלומים עתידיים לרמ”י, והיבטים נוספים שאינם קיימים בעסקאות נדל”ן רגילות.
בעבר, חברי קיבוצים נדרשו לשלם היטלי השבחה בעת שיוך דירות, אך פסק דין של בית המשפט העליון (בר"מ 7560-22) קבע כי שיוך דירות אינו עסקת נדל”ן, ולכן אין להטיל עליהם היטלי השבחה. פסק הדין גם הציע למדינה לפצות את המועצה האזורית על אובדן ההכנסה, אך לא על חשבון חברי הקיבוצים.
חשוב להבין, רכישת נכס בקיבוץ אינה רק עסקת נדל”ן, אלא גם תהליך חברתי. בקיבוצים מסוימים, הקיבוץ רשאי לנהל תהליך מיון מוגבל לקליטת חברים חדשים. תהליך זה עשוי להשפיע על יכולת הרוכש להשלים את העסקה, ולכן חשוב להבין את התנאים והנהלים של הקיבוץ הספציפי ולוודא שהרוכש עומד בקריטריונים לקליטה.
יתרונות של עסקאות נדל"ן בקיבוצים
בעסקאות הרכישה הנ"ל ישנו פוטנציאל כלכלי.
ידוע כי קיבוצים רבים מצליחים להרוויח עשרות מיליוני שקלים ממכירת זכויות על הקרקע ליזמי נדל”ן פרטיים, מה שהופך את ההליך למשתלם עבור שני הצדדים.
לא ניתן להתעלם גם מאיכות החיים בקיבוצים אשר מציעים איכות חיים גבוהה, עם קהילתיות, מרחבים ירוקים ושירותים קהילתיים.
בנוסף, בהרבה קיבוצים קיימת התחדשות ובנייה. הקיבוצים רבים עוברים תהליכי התחדשות עם בנייה חדשה ומודרנית - מה שמציע הזדמנויות השקעה חדשות.
לצד היתרונות ישנם גם חסרונות ואתגרים
מבחינה משפטית, ישנה מורכבות. במרבית המקרים אין רישום בטאבו ותהליכי שיוך לא מושלמים, הלכה למעשה, לא תמיד המעמד המשפטי של הנכסים ברור ולכן עסקה כזו מצריכה ליווי משפטי מקצועי ומנוסה.
מה גם, לא תמיד יש ודאות תכנונית, לא ברור מהן תוכניות בנייה עתידיות, שינויים בתכנון ובנייה, והחלטות של רמ”י אשר עשויים להשפיע על שווי הנכס ועל אפשרויות הפיתוח.
כמעט תמיד תהיה תלות בקיבוץ – הרוכש לא יוכל לבנות מה שירצה ואיך שירצה רק בהתאם לתוכניות שיציג לועדה לתכנון ובניה אלא יהיה חייב לקבל הסכמת הקיבוץ ולהיות כפוף לתהליכים פנימיים, מה שעלול לגרום לעיכובים או לשינויים בתנאים.
לסיכום, כשאנחנו נגשים לבחון עסקה בקיבוץ נבצע בדיקות רחבות ומגוונות
1. בדיקת מצב קנייני: האם הנכס רשום בטאבו? האם הושלם תהליך השיוך?
2. בדיקת חובות ותשלומים עתידיים: האם יש חובות לרמ”י או לרשויות אחרות?
3. בחינת תקנון הקיבוץ: האם יש מגבלות על העברת זכויות? מהן זכויות הרוכש?
4. בדיקת תוכניות תכנוניות: האם יש תוכניות בנייה עתידיות או שינויים תכנוניים הצפויים להשפיע על הנכס?
5. בדיקה דקדקנית לגבי יכולת המימון ואפשרויות המימון שעומדות בפניי הלקוח
עסקאות נדל”ן בקיבוצים מציעות הזדמנויות ייחודיות, אך גם מציבות אתגרים מורכבים. הבנה מעמיקה של המאפיינים הייחודיים, יחד עם ליווי משפטי מקצועי, הם המפתח להצלחה בעסקאות אלו.
מאת: עו"ד הדר גריידי הירשברג
מוגש מטעם: עו"ד הדר גריידי הירשברג
