"ההתלבטות הכלכלית - אם לקנות דירה או לשכור - תלויה לעיתים בשאלה, האם יש לכם אלטרנטיבה", אומר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר.
שמול מנסה להאיר צדדים שונים בשאלת מיליון הדולר שמעסיקה רבים בימים אלה: לקנות או לשכור?
לצורך קניית דירה נדרש הון עצמי, ובהיעדרו היא לא אפשרית כלל. לפי הוראות בנק ישראל ההון העצמי הנדרש לדירה ראשונה עומד על 25 אחוז מערך הדירה.
קראו גם:
מי שאין ברשותו הון עצמי זה אינו יכול לקבל משכנתא ולרכוש דירה בישראל. במקרים של תוכנית מחיר למשתכן (שהסתיימה) ותוכנית מחיר מטרה יכלו זוגות צעירים לקבל משכנתא בגובה 90% ממחיר הדירה (אם היה ברשותם הון עצמי של עשרה אחוז ובכפוף ליכולת ההחזר).
נכס זמני או קבוע
לעיתים אנשים מבקשים לבדוק את אזור המגורים לפני שיחליטו סופית היכן יתגוררו. זה נכון בעיקר כשעוברים לעיר חדשה או לאזור חדש. לעיתים המציאות שונה מהציפייה ואנשים רבים מעדיפים לשכור נכס זמני לשנתיים, שלוש לפני קבלת ההחלטה.
פרק זמן זה מאפשר להם לבחון את המיקום, את חיי הקהילה, את השכנים ואת רמת החינוך. לאחר תקופת מגורים בפועל, הם יוכלו לקבל החלטה סופית. עלויות המעבר והשינוי יחסית זניחות לעומת קנייה ומכירה של דירה.
שוכרים ומשכירים גב אל גב
משקיעים רבים בנדל"ן מעדיפים לשכור דירה ולהפנות את כספם לדירה להשקעה - והם שוכרים ומשכירים "גב אל גב". זאת בהזדמנות השקעה שנראית יוצאת דופן, למשל: נכס המיועד להתחדשות עירונית, השקעה בדירה מעבר לים, קניית דירה במחיר שהוא מתחת למחיר השוק או דירה באזור שהוא בעל ביקוש גבוה לשכירות.
במקביל, שוכרים דירה באזור שבו אנו רוצים לגור אך אין לנו אפשרות לרכוש בו דירה.
העדיפות היחסית
לעיתים מחיר השכירות משקף הזדמנות נדל"נית מול האלטרנטיבה של רכישת הדירה. כלומר: מחיר הדירה גבוה מאוד בהשוואה לשכירות נמוכה יחסית.
זה קורה בעיקר בבתים פרטיים באזורים מבוקשים, שבהם עלות רכישת הנכס גבוהה מאוד מול שכר הדירה המקובל באזור, והיא משקפת תשואה נמוכה לבעל הנכס. במקרה כזה האלטרנטיבה הנדל"נית בקניית הנכס נעדרת היגיון כלכלי.
מה קורה בטווח הארוך
כיום, עם התפתחות שוק השכירות ארוכת הטווח וכניסתן של קרנות ושל חברות נדל"ן רבות לתחום השכירות לטווח הארוך בישראל (בדומה למודל האמריקאי), יש אפשרות לשכור נכס לטווח ארוך מבלי לחשוש שבעל הנכס יעלה את מחיר השכירות מדי שנה, או יבקש מהשוכרים לפנות את הדירה בהתאם לכל גחמה.
הבעיה היא שתהליך זה מלווה לעיתים בצורך במסגרות חינוך חדשות לילדים, שינוי המרחק לעבודה והיעדר יציבות לשוכרים.
השינוי בתחום השכירות ארוכת הטווח אמור ליצור מהפך בשנים הקרובות ולהתאימו למקובל בעולם.
תנאים של אי ודאות
משבר ההיי-טק והירידות החדות בשערי המניות בעולם הביא עובדי היי-טק רבים לחשוש למקום עבודתם. אי הוודאות העתידית הביאה רבים לשאול את עצמם האם זהו הזמן הנכון לרכוש דירה, כשמקום העבודה לא מובטח.
בתקופה כזו, כשהעתיד לוט בערפל, החשש מההתחיבות הגדולה וארוכת הטווח שברכישת דירה דוחפת מתלבטים רבים לשכור דירה ולא לקנות.
ותודה לקורונה
הקורונה גרמה לכך שניתן לעבוד מהבית או ממרחק ולא מהמשרד, מה שהוביל לשינוי הרגלי מגורים משמעותיים: אפשר לעבוד מרחוק ואין צורך לקנות דירה סמוך למקום העבודה. אפשר לגור בבאר שבע ולעבוד בתל אביב, העבודה מתבצעת מרחוק ועלויות רכישת נכס אינן רלוונטיות יותר לקשר שבין מקום העבודה ומקום המגורים.
המחירים משתוללים
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הנדל"ן עלו מאז תחילת שנות ה-2000 בקרוב למאה אחוז בערכים ריאליים - לעומת עלייה של כ-65 אחוז במחירי שכירויות בערכים דומים.
נכון שבאזורים מסוימים, בעיקר באזור המרכז, השפלה והשרון, העלייה במחירי שכר הדירה היא גבוהה יותר מול העלייה בפריפריה, שלא לדבר על העיר תל אביב, שמתנהגת כמדינה בפני עצמה מבחינה נדל"נית.
העובדה שמחירי הדירות עלו בצורה דרמטית שכזו, בעיקר ב-15 השנים האחרונות, והמחירים לא מפסיקים לעלות, מרחיקה אנשים רבים מהיכולת לרכוש דירה, בעיקר בהיעדר הון עצמי. הם שואלים את עצמם האם זה נכון לרכוש דירה בשוק שבו העלייה במחירי הנדל"ן היא כפולה מהעלייה במחירי שכירויות.
אולי המחירים יירדו?
יש המאמינים שמחירי הדירות יירדו בעתיד, ואם כך, למה למהר לקנות כיום אם אפשר לשכור ולחכות לתקופת השפל הנדל"נית ולהזדמנות הנכונה לרכישה.
צריך גם לזכור שלא תמיד מחירי הנדל"ן עלו בישראל: בין השנים 2005-1995 מחירי הנדל"ן ירדו ריאלית לאור המשבר הביטחוני והכלכלי המתמשך בישראל.
גם בין השנים 1988-1968 הירידה לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עמדה על 7 אחוז בממוצע.
עליית המשכנתא
במקרה של עליית ריבית, לוקחי המשכנתאות שרכשו דירה וקיבלו בעשור האחרון ריבית נמוכה עלולים להתמודד עם החזרי משכנתא גבוהים שעלולים "לחנוק" אותם.
לעומת זאת, שוכר הדירה אינו מושפע משינויי ריבית בשוק הנדל"ן.
גם החשש מאינפלציה גבוהה ומדד תשומות הבנייה מוביל רבים כעת מלחשוש מלקנות דירה.
עליית מחירי השכירות
בכל חידוש חוזה יכול בעל הדירה להודיע לשוכרים שהוא מעלה את שכר הדירה שלהם. או מבקש שיפנו אותה. נכון להיום, כשאנשים מעדיפים לשבת על הגדר ולהמתין לירידות מחירים עתידית, עולים הביקושים לדירות שכורות – ובהתאמה עולה שכר הדירה החודשי, ולשוכר חסר האונים אין מה לעשות.
לכולם יש
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ל-66 אחוז ממשקי הבית בישראל יש דירה בבעלותם מול נתון של כשליש מהאוכלוסייה שאינם מחזיקים בדירה. מעניין לומר שנתון זה תואם יחסית לממוצע באיחוד האירופי אולם נמוך ממדינות מזרח אירופה ששיעור הבעלות בהן נושק ל-90 אחוז.
זהו אחוז גבוה יותר מגרמניה, בה שיעור הבעלות מתקרב ל-50 אחוז ושוק השכירות בה מפותח מאוד, וגם מיפן ומהמדינות הסקנדינביות המוגדרות כמדינות סוציאליות במהותן.
לקנות: כדי להשקיע ולהרגיש בבית
בדירה שכורה מלווה את השוכר תחושת ארעיות, והוא מעצב את הדירה בהתאם. אנשים רבים רוצים כבר להתמקם בדירה משלהם, שבה יוכלו לעשות כרצונם, לשבור קירות, להוסיף נקודות חשמל, להשקיע בעיצוב – ולהרגיש באמת בבית, בלי להיות תלויים בחסדיו של בעל הבית.
התשואה הנמוכה
כשהתשואה על רכישה של דירה בישראל היא כל כך נמוכה ואינה עולה על 3 אחוז, שוכרים רבים מעדיפים להשקיע את כספם בהשקעות אלטרנטיביות שבהן התשואה גבוהה יותר (לדוגמה, שוק המניות שמכפיל את עצמו בממוצע מדי עשור). לכן אזרחים כאלו מעדיפים לשכור נכס ו"לעבוד" עם כספם בהשקעות אלטרנטיביות.
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר.
