באמצע השבוע החליטה הממשלה שלא להגביל את ענף הבנייה. יותר לפועלים הפלסטינים להמשיך ללון בארץ ולהגיע לאתרי הבנייה. נכון לעכשיו, ברוב האתרים בשרון העבודה נמשכת, אך פרויקטים עתידיים מתעכבים, עסקות רכש מוקפאות ולא נרשמות עסקאות חדשות בשל חוסר ודאות תעסוקתית ואיסור על ביקור בדירות יד שנייה או בבניניים חדשים.
פרויקט בנייה בנווה זמר ברעננה. "שיווק באפליקציית זום, בוואטסאפ ובמיילים"פרויקט בנייה בנווה זמר ברעננה. "שיווק באפליקציית זום, בוואטסאפ ובמיילים"
פרויקט בנייה בנווה זמר ברעננה. "שיווק באפליקציית זום, בוואטסאפ ובמיילים"
(צילום: אסף פרידמן)
"נכון להיום הבנייה באזור השרון נמשכת גם אם לא בקצב ובהיקף שהיינו רוצים לראות", אומר יו"ר ארגון קבלני השרון והשומרון, יהושע שפונדר. "רוב הפועלים מגיעים לאתרים אך יש עובדים פלסטינים שבחרו לא לישון בישראל למרות שהמדינה מאפשרת להם זאת.יש ערבים ישראלים שבחרו לנצל את ימי החופשה הצבורים להם ולא להגיע לעבודה בשלב זה. לכן, חלק מאתרי הבנייה עובדים חלקית בלבד".

כוח מצומצם

"פרויקטים רבים ממשיכים לעבוד בעזרת פועלים סינים ופלסטינים תוך הסכמה שבשתיקה להמשך העבודות למרות שבמקרים רבים קשה מאוד לעמוד בתקנות ובהנחיות משרד הבריאות בנוגע להתמגנות מהנגיף בעבודה כזו", אומר המומחה למקרקעין עו"ד גילעד ושדי מרעננה. "יש מחסור כללי כי פועלים סינים רבים שיצאו מישראל עם התפרצות הקורונה אינם יכולים לחזור, וגם פלסטינים שיצאו לרשות הפלסטינית אינם יכולים לחזור לאחר שהנגיף התפשט גם שם".
יו"ר ארגון קבלני השרון והשומרון קורא לממשלה להמשיך ולהגדיר את ענף הנדל"ן כענף חיוני למשק ולאפשר לפועלי הבניין להגיע לאתרי הבנייה ולנצל את פתרונות הלינה שהוסדרו באשרה מיוחדת. "אם נצא מהמשבר תוך שבועות בודדים אז הענף יצליח איכשהו להכיל זאת, אך אם המצב יימשך כמה חודשים, חלק מהקבלנים לא יוכלו, לצערי, לעמוד בהתחייבויות שלקחו על עצמם. מתלונות שקיבלתי מכמה חברות, הבנקים לא ממש מראים גמישות ואפילו מעלים ריביות לאשראי. זה ניצול לרעה של המצב", טוען שפונדר.
 "הבנקים עובדים בכוח מצומצם שמשפיע על כלל השוק ובייחוד על שוק הנדל"ן בשל הצורך בלקיחת משכנתאות והסדרת תשלומים", מסביר עו"ד ושדי. "עורכי דין רבים אינם עובדים עוד במשרדיהם וחלק גדול יצא לחל"ת. העיריות ומחלקות ההנדסה עובדות בכוח מצומצם אם בכלל ואין אפשרות אמיתית לקדם תוכניות, לעשות שינויים תוך כדי עבודה, לפקח כראוי על מתן אישורים לאכלוס".
שפונדר. להמשיך להגדיר את הענף כחיונישפונדר. להמשיך להגדיר את הענף כחיוני
שפונדר. להמשיך להגדיר את הענף כחיוני
(צילום: יח"צ)
הדירה מתעכבת
רוכשי דירות שהיו עתידים לקבל את המפתח לדירותיהם בתקופה הקרובה ייאלצו במקרים רבים להמתין, ואילו היזמים יצטרכו להמתין ולדחות תשלומים עד למועד שבו יהיה ניתן למסור חזקה על הדירות. לדברי ושדי, כבר בתחילת המשבר שלחו כלל הקבלנים לדיירים מכתבים בהם הם מודיעים על איחור אפשרי במסירת הדירות בשל הקורונה. "כיום כמעט בכל פרויקט יש איחור כזה או אחר והדבר ממש משחק לידיהם של הקבלנים והיזמים כדי לקבל ארכה במסירה והתחמקות מתשלום פיצויים. הדבר עוד יידון הרבה בבתי המשפט בעוד שנה-שנתיים".
בניגוד לתחזית הקודרת, חברת מעוז דניאל יזמי פרויקט evergreen בשכונת נווה זמר ברעננה מתגאים בכך שהצליחו לעמוד בלוח הזמנים המתוכנן, ואף להקדים אותו. "בימים אלו קיבלנו טופס 4 לשני בניינים. זה קורה חמישה חודשים לפני הזמן", אומר מנהל השיווק והמכירות של חברת מעוז דניאל, דוד מלכה. "עשינו כל שביכולתנו כדי להקדים המסירות לדיירים בשיתוף מלא עם מחלקת ההנדסה של עיריית רעננה".
לדבריו, החברה אינה תלויה בעובדים תושבי הרשות הפלסטינית אלא בצוותי עבודה מקומיים וסיניים. "אנו שומרים על קצב בנייה גבוה ונמצאים לקראת סיום הפרויקט כולו". עוד הוא מוסיף כי גם שיווק הדירות נמשך. "אנו ממשיכים בשיווק דיגיטלי על ידי שיחות וידאו במערכת זום ובאמצעות קשר ישיר בטלפון, בווטסאפ ובמיילים".
גם קבוצת אלמוג, הבונה פרויקטים של התחדשות עירונית בהרצליה, הצליחה למסור במלואו את הפרויקט ברחוב יגאל אלון זמן קצר לפני שצומצמה הפעילות במשק. לדברי סמנכ"ל השיווק רז שרייבר, "הדיירים החדשים והוותיקים יכולים להעביר את התקופה הזו בדירותיהם החדשות". לדבריו, נמשך שיווק פרויקט ההריסה והבנייה ברחוב י.ל ברוך, שייצא לדרך במועד המתוכנן.
לעומת זאת, הריסת הבניין ברחוב רמב"ם 10 ברמת השרון לא תתבצע כמתוכנן ביולי אלא תידחה למועד אחר. לדברי מנכ"ל החברה היזמית אפגד בניין וסביבה, צורי בר, "כבר קיבלנו היתר בנייה ואנו מנצלים את התקופה הנוכחית להכנת תוכניות עבודה ומכרזים. מבחינת השיווק והמכירות – למרות שאין בימים אלו חתימות על חוזים חדשים, אנו ממשיכים לטפל בפניות חדשות ומספקים את המידע הנחוץ".
שרביט. סיור וירטואלי בדירותשרביט. סיור וירטואלי בדירות
שרביט. סיור וירטואלי בדירות
(צילום: פרטי)
השיווק נעצר
לדברי אלברטו זרקו, מתווך מרמת השרון, בחודשים ינואר ופברואר הוא הצליח למכור חצי ממספר הדירות באחד הפרויקטים בעיר, "אבל תהליך השיווק נעצר. אי אפשר להביא לקוחות לאתר. כיום, אי יציבות כלכלית - עם מיליון מובטלים שחלקם חיים מהיד לפה - לא מאפשרת לעשות עסקאות. מצד שני, יהיו אנשים שהחסכונות שלהם ייגמרו והם ייאלצו למכור את הנכסים שלהם לצורכי מחיה, לכן המחירים עלולים לרדת".
באשר לבניית דירות חדשות זרקו צופה תהליך התאוששות ממושך. "ייקח זמן עד שקבלנים שקיבלו הלוואה מהבנק לצורך פרויקט יתחילו לבנות, כי הם קודם צריכים למכור כמה דירות כדי להחזיר חלק מההשקעה".
לדברי המתווכת הדר לוסטיג ממשרד רימקס סטאר בהרצליה, "כמעט כל העסקאות הוקפאו אלא אם היו בתהליך מתקדם. יש חוזים שהתבטלו ועורכי דין רבים העבירו חוזים למצב המתנה. הסיבות לכך: אנשים רבים הפסידו כסף בבורסה, רבים הוצאו לחל"ת, והם מעדיפים להמתין כדי לראות מה יהיה".

חוזים הוקפאו

המתווכת הדס שרביט ("שרביט נכסים") בהוד השרון אומרת כי רוב עסקאות הרכישה ממתינות. לדבריה, חלק מהלקוחות שהיו כבר בשלב החוזים הקפיאו אותם מחשש להיכנס להתחייבויות כשאינם בטוחים במצבם התעסוקתי ובגובה ריבית המשכנתה. "יש קונים שאחרי סגירת מחיר ביקשו להוריד אותו. ייתכן שיהיה ניתן למצוא בתקופה זו הזדמנויות למחיר נמוך יותר ממחיר השוק, למשל במקרים שאנשים חייבים למכור את דירתם כדי להעביר תשלומים על דירה שרכשו קודם. כבר נתקלתי בכמה מקרים של אנשים שמוכנים לרדת במחיר".
שרביט משווקת פרויקט חדש בהוד השרון. השבוע קיבלה חמישה טלפונים של לקוחות שהתעניינו בפרויקט. "אנו מנסים להתאים את עצמנו למצב. אומנם אנו עורכים סיורים וירטואליים בדירות, אבל מי יקנה בלי לבקר בעצמו בדירה. כאשר אנשים שכבר ראו את הדירה פעם אחת ורוצים לראות אותה פעם נוספת, אני שולחת אותם לדירה בלעדיי. אני לא לוקחת סיכונים".
לדברי שרביט, בפרויקטים לקראת אכלוס, יש דיירים שביקשו לדחות את כניסתם לדירה כיוון שבשל המצב לא הספיקו למכור את דירתם הנוכחית. "במקרה אחר, בעלת נכס דיווחה לי כי הרוכש, שלמרות שכבר שילם את התשלום הראשון, ביקש לבטל את העסקה בלי לשלם את הפיצוי המוסכם בחוזה".

נדל"ן בתקופת קורונה: מורה נבוכים/ עו"ד עידן בן יעקב

לאור משבר הקורונה, עלו שאלות רבות בתחום הנדל"ן. החל מנושא תשלומי שכירות, דרך ביטול עיסקאות נדל"ן, איחור במסירת דירות- הפרות חוזה ועוד. לצורך כך, עו"ד עידן בן- יעקב מרעננה, ממשרד בן יעקב העוסק בתחום הנדל"ן, עונה לשאלות.
עו"ד עידן בן יעקבעו"ד עידן בן יעקב
עו"ד עידן בן יעקב
(צילום: תמר מצפי)
האם אני יכול לדחות או לבטל תשלומי שכירות על הדירה בה אני מתגורר בגלל הקורונה?
התשובה לשאלה זו כמו האחרות תלויה כמובן בכל מקרה לפי נסיבותיו. ככלל, התשובה הקצרה היא כנראה שלא. הארוכה יותר היא- תלוי בחוזה ובנסיבות. כעיקרון אם העילה בגינה מבוקש לדחות את התשלומים, ובמקרנו הקורונה או המצב הקיים, אינו מוגדר כעילה לביטול או דחיית תשלום- אין אפשרות משפטית לכך. חשוב לזכור, את הנזק הנגרם מישהו יספוג והשאלה היא פשוט על חשבון מי. כמו כן, יש לזכור כי מהלכים חד צדדיים ללא עילה אינם אהודים בעיני בית המשפט, כך שבמקרה של תביעה, הסיכויים לתמיכה במהלך (כמובן תלוי נסיבות, סיטואציה וזהות הצדדים)- אינם גבוהים.
האם הקורונה מוגדרת ככוח עליון לעניין ביטול חוזים?
החוק הישראלי לא מגדיר בצורה מפורשת מה נחשב כ"כח עליון" כך למשל נפסק בעבר כי "אינתיפאדה" אינה בגדר כח עליון. לא כל מקרה בלתי צפוי ייחשב אוטומטית כ"כח עליון". הדין הישראלי מכיר בסיטואציה של "סיכול" כאשר החוזה לא ניתן לביצוע כלל (לדוגמא הבית נשרף לאחר שנחתם חוזה למכירתו) או ביצוע בקירוב (האניה עם הסחורה טבעה אבל ניתן לספק הסחורה גם אם באיחור) והתשובה מאוד תלויה בנסיבות הביטול (כלל האירוע בוטל, רק ספק ספציפי, לפי צו ממשלתי, בשל כדאיות כלכלית וכד')- לכן לא ניתן לתת תשובה חד משמעית. ההצדקה לביטול חוזה דבר ראשון צריכה להימצא בחוזה בין הצדדים אשר בו צריכות להינתן התייחסויות לסיטואציות שונות בין הצדדים לרבות עילות ביטול שונות, מי הגוף המפצה וכד'. לדג' אירוע רב משתתפים אשר בוטל עקב תקנות שעת חירום שהותקנו ע"י הממשלה ואוסרות על התקהלות - הדבר ככל הנראה יהווה הצדקה לביטול החוזה, ומאידך אי תשלום התמורה בחוזה רכישת דירה עקב קשיים ללקיחת משכנתה ע"י הרוכש ושינוי בשווי הכלכלי של העסקה בגלל המצב במשק ומגפת הקורונה יהווה דוגמא הפוכה. החובה הבסיסית של כלל הצדדים הינה לפעול באופן סביר ובתום לב להקטנת הנזק, ולא משנה האם הביטול היה מוצדק או לא ועל כן הם צריכים לפעול בהתאם. למשל- אם קיים ביטוח ביטול אז על הצד הנפגע לדרוש קודם פיצויי מהביטוח, לבטל הזמנות מוצרים שעדיין לא התקבלו,ניסיון להגעת הסדר לדחיית/ פריסת תשלומים, להימנע מהגדלת ההפסד וכד'..
הקבלן אמר לי שבגלל הקורונה יש איחור במסירת הדירות אך הוא לא מחוייב לשלם על העיכוב, בגלל שזאת החלטת ממשלה. האם נכון?
כאמור, השאלה האם מגפת הקורונה תחשב ככח עליון תלויה בנסיבות. לפי ההנחיות המעודכנות (נכון למועד כתיבת שורות אלה) קבלנים וענף הבנייה מוחרג מההגבלות וניתן להמשיך לעבוד ולבנות כרגיל.. ייתכן בהחלט שיהיה עיכוב בביצוע עקב מחסור בחומרי ייצור, שינויי רגולציה, מגבלות הסגר או הנחיות הממשלה, אך נכון לעכשיו ובתלוי בנסיבות המקרה והחוזה בין הצדדים- בעיקרון הקבלן אינו פטור מתשלום על העיכוב ועליו לעמוד בתנאי החוזה והחוק.
התחלתי מו"מ על דירה (מכירה/ קנייה) והצד השני ביטל בגלל המשבר. האם אני יכול לתבוע אותו?
לא כל מו"מ מבשיל לכדי עסקה אך חובת כלל הצדדים הינה לפעול בתום לב בזמן מו"מ וכן בביצוע העסקה עצמה. בתהליך מו"מ בין הצדדים נוצרת הסתמכות צד על משנהו ועל ההצהרות הנעשות במהלכו וזאת מתוך מטרה הדדית שהמו"מ יוביל לביצוע העסקה. השאלה האם ניתן לתבוע עקב ביטול מו"מ תלויה מאוד בנסיבות לדג'- השלב בו נמצא מו"מ (בתחילתו/ לאחר סגירת נוסח סופי ולקראת חתימה) ביצוע פעולות אשר שינו מצבו של מי מהצדדים לרעה עקב ביצוע פעולות והסתמכות על הצהרות הצד השני וכד', ועל כן יש לבחון כל סיטואציה בהתאם לנסיבותיה שלה. במקרה שבשאלה, ובשים לב למצב המשק ולמחנק הפיננסי שנכפה על מרבית הציבור בישראל ובעולם, אזי אם לדג' הצד השני לעסקה נסוג מתהליך מו"מ ביניכם בתום לב עקב שינוי צפוי במצבו הכלכלי ו/או המחנק הפיננסי הכללי במשק אזי אף כי טעות בכדאיות העסקה אינה מקנה עילת ביטול, סביר להניח כי על אף הפגיעה/ התסכול היחסי שנגרם לצד הנפגע- ככל הנראה לא תהיה למוכר עילת תביעה בשל כך. יש כמובן לבחון את הנסיבות כיוון שחובת ניהול מו"מ בתום לב מקנה לצד השני לעסקה עילה לתביעת פיצויי הסתמכות – לפחות החזר הוצאות שהמוכר הפוטנציאלי נשא בהם במהלך ולצורך המו"מ והעסקה. .
חזרו לי שיקים (שלי/ של שוכר דירה) מה ניתן לעשות?
ראשית, ככלל אין זכות לביטול שיק בשל המצב, שנית, בנק ישראל הודיע בתאריך 23.3.2020 כי לבנקים שיקול דעת להשהות את הגבלת של חשבון בנק ובעליו בשל שיקים ללא כיסוי מספק לתקופה בהתאם לקביעת המפקח על הבנקים ועד לתקופה של עד 110 ימים. . כלומר, אף אם ניתן שיק ללא כיסוי, ולמרות שהשיק הספציפי לא יכובד, הדבר לא יגביל באופן אוטומטי את המשך ההתנהלות של נותן השיק בחשבון הבנק שלו. מצד שני, אין זה אומר שניתן לחלק המחאות או לנהוג בכך בקלות ראש, (ויש להדגיש גם כי מסירת שיק אשר בעת מסירתו היה צפוי כי לא יהיה לו כיסוי – הינה עבירה פלילית). מכיוון שבסופו של דבר, זה ישפיע גם על המוניטין של אותו אדם. ולעצם השאלה- יש לערוך בדיקה מהירה היכן נמצאים השיקים שכבר נמסרו והאם ניתן לכבד אותם. אם אתם רואים שאתם מגיעים למצב של חדלות פרעון או אי עמידה בהחזרים- אנחנו ממליצים ליצור קשר עם מי שההמחאה אצלו, ולהגיע איתו להסדר.
במקרה בו שיק שנמצא אצלכם לא כובד, יש לפנות לבעל השיק ולבדוק מולו אפשרות חלופית לפרעון. זה יכול להיות בהעברה בנקאית, שיק לתאריך מאוחר יותר או כל חלופה אחרת. במצב הנוכחי, בו רבים נמצאים במצב פיננסי לא פשוט ובתי המשפט פועלים במתכונת מצומצמת- לא בטוח ששווה לגרור את הסיפור לערכאות משפטיות.
אני רוצה להגיש התנגדות לתוכנית בניין באיזור שלי. למי אני פונה?
מנכל"ית מינהל התכנון הודיעה כי פעילות ועדות התיכנון האזוריות והארציות יושהו לאור המצב עד להודעה החדשה. לכן, כל הדד-ליינים להגשת התנגדויות או בקשות- נדחים גם הן.
קיבלתי דרישת תשלום אגרה/ היטל- כיצד ניתן לשלם?
את רוב האגרות וההיטלים ניתן לשלם באופן מקוון. אם באתר רשות המיסים או באתרים השונים, בהתאם לאגרה. רשות המיסים פירסמה בדף הבית שלה באופן מסודר את כלל התשלומים המקוונים אותם ניתן לשלם דרכה.